ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

 

 

Обеспечение условий для осуществления управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации, а также обеспечение прав граждан на участие в управлении многоквартирными домами в городе Москве – важнейшая составляющая процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства города. При этом под объектом управления понимается находящееся в общей долевой собственности собственников помещений общее имущество в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, которое входит в состав комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего многоквартирный дом или несколько многоквартирных домов, земельный участок, на котором расположен данный дом (дома) с элементами благоустройства и озеленения, и иные входящие в состав такого дома (домов) объекты недвижимого имущества. На актуальные вопросы по жилищному самоуправлению корреспондент журнала «Моя Москва» попросил ответить Наталью Юрьевну Макарову, генерального директора ГУП «Управляющая компания “Преображенское”», являющегося правоприемником ГУП «Дирекция единого заказчика района Преображенское».

 

 

- Наталья Юрьевна, в рамках реализации программы реформирования ЖКХ собственникам помещений в многоквартирных домах предлагалось выбрать способ управления домом. Расскажите об этих способах управления.

 

- Необходимо сказать, что управление многоквартирными домами в последнее время очень интересует многих жителей столицы.  Правительство Москвы и Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы придают этому вопросу большое значение. Приватизация квартир переводит жильцов из категории нанимателей в категорию собственников, то есть они становятся их хозяевами. При этом в своём большинстве население прекрасно знает о своих правах как собственника жилого помещения, а вот об обязанностях, кроме уплаты налогов, мало кто задумывается. Но ведь хозяин является собственником не только квартиры, но и доли общего имущества многоквартирного дома, которое необходимо грамотно обслуживать и эксплуатировать. Это должен хорошо понимать каждый собственник жилья, поскольку решать эту проблему в любом случае придётся всем без исключения собственникам. И, прежде всего, им необходимо чётко  определиться с выбором способа управления домом. В Жилищном кодексе  предусмотрено несколько форм управления многоквартирным домом: первый способ – управление профессиональной управляющей организацией, второй – управление товариществом собственников жилья, жилищным и жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, третий – непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений.

 

- Какой способ управления домами доминирует на сегодня в вашем районе?

 

- Управа района обеспечила организационно-информационную поддержку собственникам помещений в многоквартирных домах в организации и проведении общих собраний. Специалисты управы района принимали участие в общих собраниях собственников помещений в качестве приглашенных, а также в целях предоставления необходимой информации и разъяснений. Поскольку уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы в отношении находящихся в собственности города Москвы жилых помещений муниципального жилищного фонда района является Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в собраниях участвовали уполномоченные лица управления Департамента в Восточном административном округе.

 

На собраниях обсуждались вопросы возможности самостоятельного управления своим домом при создании товарищества собственников жилья, перехода на непосредственное управление, но большинство собственников жилых помещений в 191 многоквартирном доме приняли решение привлечь  профессиональную управляющую компанию и отдали свое предпочтение нашей управляющей компании.  Для нас такое признание жителей — знак доверия и характеристика качества работы наших сотрудников.

 

- Какие действия должны выполнять собственники жилых помещений на следующем этапе после проведения собраний?

 

- Заключать договора управления. В настоящее время мы завершаем работу по подписанию договоров управления многоквартирными домами с собственниками помещений. Для информирования жителей о  процедуре введения управления домами нашей управляющей компанией краткая информация размещалась на оборотной стороне единых платёжных документов. Кроме того, были выпущены брошюры, в которых весь процесс расписан очень подробно, а для большей наглядности в методическом кабинете оформлен специальный стенд.

 

Жильцы активно отреагировали на нашу просьбу прийти к нам для подписания договоров управления. Активность жителей настолько высока, что в приемное время перед кабинетом договорного отдела выстраиваются очереди. Принимают население дипломированные специалисты в области гражданского законодательства, которые параллельно дают бесплатные консультации по жилищному, наследственному и земельному праву. Доброжелательное отношение, а также оперативное обслуживание принимающих население специалистов, не оставляют равнодушными ни одного посетителя, которым мы очень благодарны за то, что они впоследствии приглашают к нам своих соседей и знакомых.

 

Договора управления с нашей организацией со стороны города Москвы –  собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда – подписал Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в лице управления Департамента в нашем административном округе. Подписанные договора управления многоквартирными домами учитываются в Реестре объектов собственности города Москвы в жилищной сфере.

 

- А как жители относятся к частным управляющим компаниям?

 

- К частным компаниям у населения настороженное отношение. Нашу управляющую компанию выбрали в значительной мере потому, что она зарегистрирована в организационно-правовой форме Государственного унитарного предприятия, которое подконтрольно управе и казначейству, то есть городским властям. С частными компаниями люди боятся заключать долговременные договора, а частной компании, в свою очередь,  не выгодны краткосрочные договора, поскольку тогда возникает неоправданный риск при вложении денег в инфраструктуру обслуживаемых домов.

 

- Как выстраивает тарифную политику ваша управляющая компания?

 

-  Размеры платежей за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяются в порядке, определённом  Правительством Москвы. Мы, как управляющая компания, должны выслушать пожелания жителей того или иного дома по поводу их желания что-то устроить в своём доме. После этого мы оцениваем заявленные дополнительные затраты и предоставляем смету текущих расходов на общее собрание собственников жилых помещений, на котором они могут установить новые тарифы, которые покрывают запрошенные дополнительные услуги. Таким образом, размер платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется решением общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Если на общем собрании собственников помещений решение об установлении размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме не принято, то тогда мы работаем по тарифам, установленным Правительством Москвы.  

 

- Не могу не спросить вас о взаимоотношении вашей управляющей компании с такой популярной формой жилищного самоуправления, как ТСЖ.

 

- Что такое ТСЖ? Это некоммерческая организация собственников жилых помещений в домах, которая создаётся для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения имуществом. Объединившись, они совместно решают, как лучше обеспечить нормальные условия для проживания, надлежаще содержать общее имущество и рачительно использовать его. ТСЖ выбирает  способ управления домом из нескольких вариантов: либо самостоятельно выполнять функции управляющей компании, либо нанять эксплуатирующую организацию, передав ей функции технического обслуживания и эксплуатации дома, а функцию управления оставить за собой, либо полностью передать все функции управления и эксплуатации профессиональной управляющей организации.

 

У нас в районе образовано пять ТСЖ, которые передали нашей управляющей компании функции управления и эксплуатации зданий своих домов.

 

- Из чего вы исходите при благоустройстве участков, прилегающих к домам, где созданы ТСЖ: из пожеланий жителей или из общегородских стандартов?

 

- Участок под домом и прилегающая к нему территория по закону принадлежат ТСЖ. Передача земли в общую долевую собственность членам ТСЖ осуществляется в несколько этапов. Сначала на общем собрании принимается решение о формировании земельного участка и выбирается полномочный представитель, который от имени собрания подаёт заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Как правило, таким правом наделяется председатель ТСЖ. Затем производится межевание квартала, где находится дом. В итоге, доверенному лицу выдаётся кадастровый план земельного участка с присвоенным ему кадастровым номером.   И, конечно же, этот участок благоустраивается нами в соответствии с пожеланиями членов ТСЖ, общедолевой собственностью которого он является.

 

Интервью: Сергей Бородин